A definição da base de cálculo do ITBI em imóveis adquiridos na planta é discussão que ainda rende debates. Recentemente tomou novo destaque no Município de Laguna/SC.

laguna itbiNo dia 25 de agosto de 2017, o Município de Laguna publicou edital de notificação para cobrança de ITBI contra diversos proprietários de imóveis no Município.

Os imóveis foram adquiridos com a Construtora Casa Alta. Informa no edital que houve fato gerador de ITBI quando a construtora comunicou que os imóveis, adquiridos em fase de construção, foram transferidos aos devidos proprietários.

Apesar do contrato de promessa de compra e venda ter por objeto a aquisição de fração ideal do empreendimento, entende Município de Laguna que o ITBI deve ter como “base de cálculo o valor de mercado do bem imóvel”. Esse entendimento é completamente equivocado, pois não respeita os valores do contrato assinado pelos proprietários, implicando em cobrança excessiva de tributo

O fato gerador do ITBI (fato que dá direito a cobrar o imposto) no presente caso é a transmissão de direito real, mais precisamente a propriedade imobiliária e é isto que está escrito no contrato de promessa de compra e venda.

O Código Tributário do Município de Laguna assim define a base de cálculo:

itbi planta

Art. 293. A base de cálculo do imposto é:
I – nas transmissões de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, o valor venal dos imóveis;
II – nas transmissões de direitos reais sobre imóveis, o valor dos direitos transmitidos;
III – nas cessões de direitos reais relativos a imóveis:
a) o valor venal dos imóveis; ou
b) o valor dos direitos cedidos.
§ 1º Parágrafo único. Considera-se valor venal do imóvel aquele que o bem alcançaria caso fosse colocado à venda em condições normais de mercado.    

Ocorre que o fato gerador faz referência à celebração do contrato de compra e venda. Assim, a base de cálculo, como determina a lei, é o valor venal do imóvel  quando da aquisição e não o valor real do momento em que se formaliza a transmissão da propriedade.          

Assim, um contrato de compra e venda “na planta” só se refere a um imóvel quando de sua assinatura: o terreno sobre o qual poderá/deverá vir a ser construída uma unidade habitacional (obrigação futura e, relativamente incerta).

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em situação idêntica em ação que envolvia a tributação do ITBI conforme quer impor o Município de Laguna, assim decidiu:

“Não incide ITBI sobre futuro imóvel a ser construído. A aquisição, fato gerador do tributo, deu-se apenas sobre fração do terreno objeto da compra e venda, com financiamento realizado junto à Caixa Econômica Federal para posterior edificação de unidade habitacional.

Este é o mesmo entendimento adotado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que assim definiu sobre a base de cálculo do ITBI: “Base de cálculo que deve corresponder ao valor do terreno adquirido, excluindo-se da incidência do imposto o valor do financiamento de futura edificação”.

O entendimento firmado pelos tribunais apenas reflete o que já foi pacificado pelo Supremo Tribunal Federal, inclusive por meio de súmulas:

Súmula 110: “o imposto de transmissão ‘inter vivos’ não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno”

Súmula 470: “o imposto de transmissão ‘inter vivos’ não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocadamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda”.

Assim, não restam dúvidas de que a cobrança realizada pelo Município de Laguna é totalmente ilegal e deve ser combatida.

 

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